【1780万円マンション内覧レポート】内覧が不動産の最強な勉強方法。

2018年9月にマイホーム購入プロジェクトを立ち上げました。

関連記事:【家が欲しい】「マイホーム購入プロジェクト」をスタート!

とにかく今は不動産の勉強をしながらも、物件の内覧を重ねていって不動産に対する目を肥やしていこうと考えています。

前回は、第一回として「連棟式住宅」の物件を内覧しました。
連棟式は物件価格が安いだけあって、マイホームとして住むにはかなりハードルが高いようですね。

関連記事:激安!980万円の連棟式(テラスハウス)の購入を見送った5つの理由

そして、今回は一軒家ではなく中古マンションを検討してみましたよ!

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マンションは実際に内覧しないと分からないことが多い!

今回は休日の17時半に内覧の予約をしました。
今回のマンションは全140戸ある6階建ての大型マンションです。

1780万円の中古マンションの内覧

内覧するにはもう少し早めの時間帯のほうがよかったかもしれませんね。
日当りを確認できるし、写真うつりのコンディションもよいし。

今回も家族全員で内覧に行きまして、娘の反応もよかったので、かなり前向きな気持ちになりました。

ただ、いくつか大きな問題がありまして、その一つが立地です。

娘が転校しないように現住居から近めのマンションを探したので、娘の小学校からは比較的近いのですが、最寄り駅から徒歩15分ほどかかります。

つまり、子供が転校しなくてもいい代わりに、親にとって通勤への負担が増えるということです。

もう一つが致命的なのですが、目の前が中学校の正門だったのですよ。

1780万円の中古マンションの内覧

ちょっと暗くて分かりにくいですが、ベランダから見ると中学校の正門が真正面にあるのです。土日はいいですが、平日になると中学生の集団につぐ集団が想像できます。

隣が中学校ですので、隣地に高層建築物が建つというリスクは回避できますが、ちょっと眺望が問題です……。布団や洗濯物も注意して干さないといけませんよね。

このような要素は実際に内覧しないと分からないですね。
写真だけではあまり想像できないことですから。

1780万円の物件でもリフォーム代で700万円以上はかかる!

もう一つの問題はトータルの価格です。

内覧前に不動産ポータルサイトで外観の写真は見られたのですが、部屋の中の写真がなかったので、内覧して確認する必要がありました。

部屋の間取りとしては3LDKでしたが、かなり部屋の作りが特殊でしたね。
各部屋にドアがなくロールカーテンで仕切っており、水回りも修繕が必要なので、かなり大規模なリフォームをしなければならないようでした。

1780万円の中古マンションの内覧

つまり、物件価格にリフォーム代が最低でも700万円かかるので、トータルでみたときの費用は2,500万円以上かかるということです

不動産屋さんも「リフォーム済みのマンションを検討することも考えたほうがいい」と言われたので、やはりリフォームしているかどうかはできれば内覧の前に確認したほうがいいですね。勉強になりました。

ローンの話もちょっとしまして、私は「フラット35」を利用することも検討しています。

今回の物件は1981年以前に建てられたマンションですので新耐震基準を満たしていません。
そのため、「フラット35」が適用されないかと思ったのですが、不動産屋さんによると適用対象の物件でした。

どうやら耐震評価基準に適合しており、20年以上の長期修繕計画が提出できれば「フラット35」が利用できるとのことです。

現実的には住宅ローンが最大の関門になると思いますが、これも熟考する必要がありますね。

初期の諸費用に190万円以上かかる恐怖。

そんな悠長なことを考えていると、不動産屋さんから資金計画表を頂きました。

なんとなく眺めていると、物件価格以外にかかる諸費用の見積もりももらいましたが、それを見たとたん現実感が押し寄せてきました。

マイホームを買うときの諸費用

1,842,520円!!

これはもちろん頭金を除いた諸々の費用です。

諸費用については、だいたい物件価格の1割程度は覚悟していたのですが、実際には余裕でそれ以上はかかりそうですね。

もちろん、引っ越し代や家具代など付随費用もかかりますし。

また別の記事で不動産を買うときの初期費用についてはまとめたいと思いますが、特に不動産屋に対して支払う「仲介手数料」がくせものです。

宅建業法では400万円以上の契約については「物件価格の3%+6万円+消費税」が仲介手数料の上限となっております。

今回の例でいうと次のようになりますね。

(1780万円×3%+6万円)×1.08=641,520円

これが上限となるのですが、見積書では641,520円となっていますので、上限なんですよ。

ほとんどの不動産屋は上限値を請求してくるので、一応この公式は暗記しておいたほうがいいですよね。自衛のために。

しかし、諸費用が高すぎる!

まとめ:マイホームを購入するには何度も内覧をしよう!

まとめます。

二度目の内覧の結果はこのツイートのようになりました。

残念ながら、今回も見送りですね。

やはりいくつかの物件を見ていくことで不動産の目が養われますし、 まだ2度目の内覧です。

これから、これから!

引きつづき物件のリサーチを続けていき、住宅ローンなどの資金計画も考えていきます。

それにしても、内覧は不動産の最強の勉強方法になりますね。

実務的な知識が身に付きますので、内覧を繰り返して不動産リテラシーを高めていきます!

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