激安！980万円の連棟式（テラスハウス）の購入を見送った5つの理由

前回に「マイホーム購入プロジェクト」を打ち立てましたが、早速ある物件を内覧してきました。

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不動産ポータルサイトから予算に見合う物件を探していたのですが、激安の物件を発見！

なんと値段は千葉県市川市で980万円！

市川市は東京へも30分程度で通勤が出来るので、かなり便利な立地なんですよね。

早速内覧のアポをとって現地の様子を拝見してきましたので、今回はそれをレポートします！

そもそも「連棟式住宅」ってなに？

ネットで詳細を見たところ、やはり一番目立つのはこの価格の安さ。

何か理由がある！

そう思い、「大島てる」で事故物件かどうか調べてもその近辺には特筆すべき事件も見当たりませんでした。

現地を見てから決めようと思い、とりあえず不動産屋さんと車の中でお話ししていました。

その車中の会話で「一つ問題がありまして、今日ご紹介する物件は『連棟式住宅』でして、かなり難しい物件なのです。」との告白を受けました。

「連棟式住宅ってなに？」というレベルでしたが、まずこの言葉から説明しましょう。

不動産屋さんの話によると、連棟式とは要するに長屋のような構造になっていて、隣の家と繋がっている状態にある建物のことです。「テラスハウス」というおしゃれな表現もされているようです。しかし、家屋が連続して建っていることに、問題がかなりあるのですよ。

そして結論から言うと、この物件の購入は見送りました。

連棟式住宅は激安だけどデメリットも多い。

たしかに物件自体は破格なんですよ。

このロケーションの一軒家で980万なんてありえませんものね。
でも、購入はできませんでした。

そこで、購入を断念した理由をちょっとまとめてみます。

（1）建て替えが非常に難しい

建築年数がかなり古いので、建て替えが必要になるのですが、簡単にはいきません。

壁がくっついている関係上、隣家から切り離しをしたい場合は隣家の承諾が必要なのです。

しかも、切り離しをする際はこちらが負担をするため改築のコストを支払わなければいけません。

つまり、隣家の承諾というコミュニケーションコストや改築にかかる再建築コストを考えると、かなりの追加的コストがかかることが予測されます。

（2）そもそも建築基準法上、再建築が実質的に不可能

建築基準法において「接道義務」というルールがあります。

建築基準法という法律の中で「建築物の敷地は、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない」という条文があるのです。

じつは、今回内覧した物件はこの接道義務に準拠していないため、建築基準法上はかなりグレーな存在らしいです。そのため、基本的に再建築できないと考えたほうがいいとのこと。

お風呂や居室の中のリフォームは可能なのですが、更地にして新たに建築しなおすことは不可らしいのです。うーん、少なくともお風呂は絶対にリフォームしたいですね。

再建築不可の理由について、ある不動産会社のサイトにはこのような解説がありました。

接道義務を満たしていない土地に、制約のなかったころに建てられた家がある場合、その家を解体して更地にすると今の建築基準法が適用され、新たに家を建てられなくなる。

例えば、住宅密集地でよく見られるのが、土地が道路につながっておらず、ほかの人の土地を通らせてもらって出入りしている家。改築は可能である場合が多いが、一度更地にして新築する、ということができない。

引用元：知っておきたい土地の基本　建て替えできない土地に注意！

また、新耐震基準前（1981年以前）の建物なので、建築強度に不安が残ります。

再建築不可となると築年数を考えると長期的に住むことは前提としにくいですね……。

（3）ノンバンクしか住宅ローンが組めない。

一番ショッキングだったのが、銀行から住宅ローンが組めないということです。

不動産屋さんから「現金で購入予定ですか？ローンをご利用ですか？」と質問がありましたが、もちろん1,000万近い大金など持ち合わせているはずもないのでローン前提でした。

しかし、連棟式建物の場合（物件にもよりますが）、担保価値が認められないため、銀行の住宅ローンが利用できないのです。

不動産屋さんからの説明では「ノンバンクからのローンなら利用可能性があります。しかし金利は4％台、しかも変動金利しか選択できない」とのこと。

ありえませんよね。

この低金利の時代に変動金利で4％、て。

そのうえ、私の属性があまりにも低いので、ノンバンクですら住宅ローンが組めるかどうかはあやしいですね。

資金繰り上も見送りせざるを得ませんでした。

（4）土地の資産価値が低い。

今回の物件は「980万円」という価格が最大の魅力でしたが、土地の所有権を獲得できることに一縷の望みをかけていました。

しかし、不動産屋さんに聞いてみると「この土地はおそらく畑くらいしか利用価値はないので、多く見積もって300万円くらいでしょうね。」

土地の価値すらも低いと手を出せないですね。

（5）結局、リフォームに600万円ほどかかるので格安の意味ない。

築40年以上の物件でリフォームもなされていないので、住む前にはかなり大規模なリフォーム工事が必要になります。

比較的部屋はきれいでしたが、階段やお風呂や水回りはちょっとコストをかけて修繕する必要がありますね。

不動産屋さんによると、居住できるようになるまで600万円ほどのリフォーム代が必要とのこと。

結局、トータルでみると1600万円以上のコストがかかるので、「980万円」で一軒家が買えるというもくろみははかなく消えました。

まとめ：安い物件にはそれなりの理由がある。

今回がはじめてのマイホーム内覧でしたが、かなり勉強になりましたね。

やはり安いからにはそれなりの理由があるものなので、その特徴やデメリットをよく理解しておかないといけないですね。

連棟式住宅の全てが全て否定するわけではありませんが、私にとっては少し購入しないほうがいい物件でした。

さて、これからが勝負です。

マイホーム購入の目標に向けて頑張ります。