【宅建士試験直前】宅建業法でよく出るポイントをまとめてみた。

宅建士試験まで残り1週間となりました。

主に昼休みと通勤電車の中で勉強しておりますが、これからの追い込みが超大事ですね。

宅建士試験は全部で50問ありますが、私はこれらを次の3つのカテゴリーに分類しています。

(1)宅建業法・その他

(2)法令・税

(3)権利

そこで今回はこの中から問題数の半数を占める25問の(1)宅建業法をみていきたいと思います。

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「宅建業法」の過去4年間の出題傾向は?

ここ最近の過去問を見ると、第26問から45問目までの20問が「宅建業法」で、第46問から50問目までの5問が免除科目である「その他」になります。

この出題数は平成21年度以降から変わっていませんが、おそらく平成30年度の試験でもこのスタイルは続くと予想しています。

さて、具体的に直近4年間の宅建業法の出題項目をみてみますとこのようになります。

番号平成29年難易度平成28年難易度平成27年難易度
26報酬の制限B監督処分A宅建業法の基本A
27瑕疵担保責任の特約A媒介契約A免許B
28業務上の規制A手付金の保全措置A媒介契約B
29監督処分B標識・帳簿A重要事項説明A
30取引士A35条・37条A媒介契約A
318種制限A保証協会A重要事項説明C
32営業保証金A広告A重要事項説明A
33重要事項説明A報酬の制限B報酬の制限A
34業務上の規制A業務上の規制A8種制限A
35帳簿・名簿A免許A業務上の規制B
36免許A重要事項説明B8種制限A
37取引士A監督処分B広告A
3837条書面B取引士B37条書面B
39営業保証金B35条・37条A8種制限A
4037条書面A営業保証金A8種制限(手付金の保全措置)C
41重要事項説明A業務上の規制A業務上の規制B
42広告A37条書面A営業保証金A
43専任媒介契約B8種制限A監督処分B
44免許A8種制限B案内所、標識A
45住宅瑕疵担保履行法A住宅瑕疵担保履行法A住宅瑕疵担保履行法A

難易度はAが易しくて、Bが普通、Cが難しいというレベルです。

これを見ると昨年は比較的易しい問題が多かったものの、平成28年度と平成27年度はかなり手強かったと見られます。

「権利」や「法令・税」と比べると「宅建業法」はどのジャンルからもまんべんなく出題されています。

上表をみると、「重要事項説明」「37条」「免許」「8種制限」「報酬」「業務上の規制」「広告」「媒介契約」「営業保証金」「保証協会」「帳簿・名簿」「標識」「案内所」「住宅瑕疵担保履行法」と全ての分野を網羅した出題範囲となっています。

つまり、ヤマがはりにくいんですよね。

だからこそ、基本に忠実に勉強するしかありません。

「宅建業法・その他」は25問中22問正解を目指したい。

そもそも「宅建業法」は勉強範囲が狭いうえに、全体の40%の出題を占めるので確実に得点源としたいところです。

しかも、上表からわかるようにAまたはBの基本的なレベルの出題が多いです。

また、免除科目の5問「その他」もそれほど難易度は高くないので、これも落とせませんよね。

そこで、「宅建業法・その他」の目標得点としては9割の22点としたいところです。

勉強していくうちに分かったのですが、「宅建業法」は素直な問題しか出ません。
そのため、テキストの内容を丁寧に理解していけば高得点が可能です。

逆にいえば、「宅建業法」が苦手であると合格ははるかに遠のきます。

「宅建業法」で転ばないようにしましょう!

宅建業法でおさえておきたい5つのポイント

さて、試験まであまり時間がないのですが、「宅建業法」で個人的におさえておきたいポイントをいくつか皆さんと共有したいと思います。

(1)「いくつあるか問題」は要注意

宅建士の問題の特徴は4択問題であることです。

そのため、一見簡単そうに見えますが、実は文章回答よりも理解度が問われます。

文章回答の場合は部分点がありますが、4択問題は選択肢を間違えたらアウトです。

4択問題の中でも「正しいものはいくつあるか」「間違っているものはいくつあるか」という「いくつあるか問題」は難易度がぐっと上がります。

純粋な4択問題の場合、消去法を使って2択までは絞り込めますが(その時点で5割の正答率になります)、「いくつあるか問題」は一つでも間違えたら不正解になります。

えんぴつを転がしたりして適当に決めてもいいのですが、なまじ勉強していると正答に導くまでの確率が低くなるんですよね。

特に、平成27年度や平成26年度のように「いくつあるか問題」が多い年は合格点も大きく引き下がる傾向にあります。

「いくつあるか問題」に直面したときは、問題をよく読みましょう。
よく分からない難しい問題であれば、他の受験生も分からないはずなので、ある程度割り切って捨ててしまうのもひとつの手ですね。

(2)「間違っているのはどれか」問題は確実にとる。

(1)とは逆に「間違っているのはどれか」問題が出たらラッキー!
なぜなら、比較的易しい問題が多いからです。

正誤があいまいなグレーな選択肢は保留にして、明らかに誤っている選択肢を探しましょう。だいたいは2択から3択まで絞り込めるはずですので、あとは自分を信じて選ぶのみ!

(3)「自ら賃貸」「転貸」は宅建業に該当しない!

これ、よく間違えます。
自分が所有している不動産を他人に貸すことは「自ら賃貸」となり、宅建業には該当しないのです。この場合、宅建業の免許は必要ありません。
一方、「自ら売買」は宅建業の業務に該当しますので、宅建業者の免許は必要です。

この知識は単体で出題されることは少なく、他の分野(業務上の規制など)と絡めてよく出題されます。忘れたころにやってくるんですよ。

そのため、よく問題を読んで「自ら賃貸」ではないかどうかを確認しながら問題を解くことがカギになってきます。

(4)「他人物売買」については文脈から理解すること。

問題を読んでいると、一見「何を言っているんだ?」という選択肢も散見されます。
そのなかでも「他人物売買」は混乱しがちなジャンルですね。

民法上、「他人物売買」は有効ですが、売主は引き渡しまでに所有権を取得して買主に移転する義務を負います。もし所有権を移転できなければ、契約解除や損害賠償請求ができます。(注意としては、買主が悪意の場合は損害賠償はできません)

これが民法上の話です。しかし、この話には続きがあります。

宅建業法では「8種制限」というものがあり、買主が宅建業者でない場合は、買主が手厚く保護されることになっています。この8種制限が適用される場合、「他人物売買」は原則禁止されることになります。(ただし例外あり)

この分野もつっこんでいくとややこしいのですが、宅建試験ではこの程度の理解でいいかと思います。

とにかく、「他人物売買」の問題であるかどうかを文脈で把握しないといけないのがポイントです。

(5)手付金の5%または10%をすぐに計算しておく。

手付金の保全措置」は今年も出るでしょう。予言しておきます。

もしこの出題がされたときは、物件の金額からすぐに5%または10%の金額を計算しておきましょう。

手付金を受けとる場合、未完成物件の場合は5%超、完成物件の場合は10%超のときには保全措置を講じておく必要があるからです。

そして混乱しがちなのがちょうど5%(または10%)のときです。

例題をだします。

3000万円の未完成物件を売ったときに150万円の手付金を受け取る場合、保全措置が必要でしょうか?

答えは「不要」ですね。

手付金がちょうど5%の場合、保全措置をとる必要はありません。

このように「以上」か「超」かという点で混乱をまねくので、手付金の問題が出たときは注意しましょう。

試験1週間前は過去問とテキストななめ読みに努めます。

ざっくりとポイントを述べましたが、他にも「35条と37条の項目」や「保証協会と営業保証金のフロー」などをおさえておく必要があります。

関連記事:宅建試験直前に「35条」と「37条」についてちょっと語ろう。

関連記事:【宅建士直前】営業保証金と保証協会で確実に2点とるためのまとめ

とにかくあと1週間。
9割の正答をめざして頑張りましょう!

関連記事:資格スクエアの宅建士講座を実際に使ってみた体験談【本音です】

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