宅建士試験まであと5日。
今は過去問を繰り返していますが、超不安です……。
さて、前回もお伝えしたように「宅建業法」と「法令」の知識を試験までの短期間で定着させております。
私はこの2つの分野で高得点がとれるような作戦を立てているのです。
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その理由としては「権利関係」の14問は付け焼き刃では得点しにくいんですよね。
今回はそんな「権利関係」にスポットをあててみたいと思います。
宅建士「権利関係」のここ3年間の出題傾向は？
前回の「宅建業法」と「法令」同様に「権利関係」の出題傾向をみてみましょう。
| 番号 | 平成29年度 | 難易度 | 平成28年度 | 難易度 | 平成27年度 | 難易度 |
| 1 | 代理 | C | 民法総合 | D | 民法総合 | D |
| 2 | 物権変動 | B | 制限行為能力者 | A | 意思表示 | B |
| 3 | 共有 | A | 意思表示・物権変動 | A | 賃貸借と使用貸借 | C |
| 4 | 民法総合 | D | 抵当権 | C | 時効 | A |
| 5 | 売買 | B | 債権譲渡 | B | 占有 | B |
| 6 | 相続 | A | 売主の担保責任 | A | 抵当権 | A |
| 7 | 請負 | C | 賃貸借、不法行為 | B | 抵当権 | D |
| 8 | 連帯債務 | B | 転貸借 | A | 同時履行の抗弁権 | C |
| 9 | 相続 | A | 不法行為 | A | 転貸借 | B |
| 10 | 抵当権、質権 | A | 相続 | B | 相続 | D |
| 11 | 借地借家法（借地） | A | 借地借家法（借地） | B | 借地借家法（借家） | B |
| 12 | 借地借家法（借家） | A | 借地借家法（借家） | B | 借地借家法（借家） | B |
| 13 | 区分所有法 | B | 区分所有法 | A | 区分所有法 | C |
| 14 | 不動産登記法 | D | 不動産登記法 | A | 不動産登記法 | D |
上表を見てわかるように、「権利関係」の問題は手強いです。
「宅建業法」や「法令・税」とは違って、難易度「A」「B」があまりなく、法律に関する応用力が問われます。
この「権利関係」はどう攻略すればいいでしょうか？
「権利関係」は5割とれれば十分です。
結論からいうと、私は「権利関係」では高得点を目指しません。
せいぜい半分とれれば十分です。
なぜなら上表で垣間みられる難易度「D」の問題はもはや解きようがなく、なるべく思考時間を費やさないように心がけるべきなのです。
とくに「民法総合」の問題については、知識がない選択肢はスキップして深追いしないことです。勉強したことが反映されることが少ないので。
それよりも目を向けるべき分野は「借地借家法」です。
「借地借家法」は毎年2問出題されるし、ある程度対策がとりやすいので確実に得点したいですね。
その他の民法の問題については、「抵当権」や「物権変動」「意思表示」などのポイントがあります。しかし、難易度も出題有無も年度によって違うので、確実に出題される「借地借家法」とそれにともなう「賃貸借」を得点できるようになりましょう。
「相続」もかなりマニアックな問題が出やすいので確実に得点できるとは言い難いですしね。
今からでも間に合う「借地借家法」で2点とるためのポイント
繰り返しますが、「権利関係」で7点をとるためには「借地借家法」で落とせません。
そこで、なんとか「借地借家法」で2点をもぎとるための重要ポイントをまとめておきましょう。
借地借家法が適用される場合は賃借人が保護されるため、民法で定められる存続期間（20年）よりも存続期間が長くなりますね。
（1）期間の定めがある場合について
借地借家法が適用されるか否かにかかわらず、期間内に解約する権利を留保していない場合は、賃借人も賃貸人も拘束され、一方的に中途解約することはできません。
つまり、原則として期間の定めがある場合には賃借人は期間中は建物を借りる義務があるのです。
（2）期間の定めがない場合について
借地借家法が適用されるとき、賃貸人が解約の申し入れをしても合意がなければ契約は終了しません。一方、借地借家法が適用されないときは、解約の申し入れはいつでもでき、解約の申し入れから1年で契約は終了します。
建物の賃貸人は契約前に賃借人に対して「契約の更新がなく、期間満了で終了する」旨を記載した書面を交付し、説明しなければならない。また、期間が１年以上の場合、期間満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対して通知をしなければならない。
「造作買取請求を行使できない」という特約は、普通借家権でも定期借家権でも有効。
たとえば、Aが賃貸人、Bが賃借人、Cが転借人の場合、ABが期間満了により契約終了する場合でも、BC間の転貸借契約は終了しない。しかし、AがCに終了の通知をして6か月経過すれば、転貸借契約は終了する。（BがCに通知しても契約は終了しない）
（平成29年、25年出題）
合計35点をとれるように得点戦略を立てましょう！
それではこれまでのまとめとして、全体の得点目標でしめくくります。
「宅建業法・その他」で22点、「法令」で8点、「権利関係」で7点がとれれば合計で37点となり、合格圏内確実です。
ただし、やはり「宅建業法・その他」での9割の正答率はかなりストレッチしていますし、「法令」の8点もハードルが高いです。
そこで、「宅建業法」と「法令」を得点源として、可能な限り「権利関係」でミスをしないようにして、なんとか35点を死守しましょう！
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