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【宅建士試験直前】「営業保証金」と「保証協会」を整理して2点をもぎとろう

宅建士

宅建士の常識として、こんなことがよく言われます。

宅建業法は満点をとらないと厳しい！

 

でも実際には、本試験で業法を満点とるのって意外とハードなんですよ。
たしかに業法は範囲が狭いし、内容もそれほど難しくないし、なんといっても全体の40％を占めます。
だから、業法が苦手だと合格が遠のきますよね。

私は去年、業法をなめていたので落ちました。
 
過去記事：【落ちた】私が宅建試験に失敗した理由を切々と語る【2018年秋】

 
その中で確実にサービス問題といえるのが「営業保証金」と「弁済業務保証金分担金」の問題。
これは確実に2点を取るのはもちろん、1問1分くらいで解けないといけません。

ということで、試験前に見直すべきポイントを挙げました。
 
 

 
 

営業保証金の問題は「期間」と「公告」をおさえよ

営業保証金と弁済業務保証金分担金に加入する場合を簡単に振り返ってみましょう。
まずは営業保証金の場合。

営業保証金のフロー図


 
シンプルですよね。
供託所に供託をしてから免許権者に届出をするだけ。

一方の弁済業務保証金分担金の場合は間に保証協会が入ります。
 

 
 

弁済業務保証金分担金のフロー図


これを見ると分かると思うのですが、保証協会が供託（4）も届出（5）もしてくれるんですよ。
社員は納付（3）をするだけでOKです。
 
ここまでは受験生ならば100％知っていることですよね。
でも、保証金関係のちょっとややこしいのは「期間」なんですよね。
やれ「1週間以内」やれ「2週間以内」やれ「1ヶ月以内」で頭が混乱してしまいます。
 
そこでちょっとこのように考えましょう。

覚えるべきは「2週間以内」以外の項目。

受験生の多くは上記のように図解してから、「これは3ヶ月」で「ここは2週間」とかフロー図と数字をセットにして覚えますよね。
さらに営業保証金と保証協会の場合で別々の数字が出てくるから頭がこんがらがりますよね。

私もそうしていたのですが、ここではちょっと見方を変えましょう。
営業保証金関係で出てくる期間を串刺しでまとめてみるのです。
 
こんな感じ。（もう一度フロー図を掲載します）
 

営業保証金のフロー図
弁済業務保証金分担金のフロー図
【1週間以内】
・保証協会の供託（納付の日から）…上記の4️⃣
・社員の地位を失った宅建業者が営業保証金を供託すべき時期
【2週間以内】
・営業保証金の不足額の供託（通知を受けた日から）…上記の1️⃣
・不足額の供託をした旨の届出　…上記の2️⃣
・事務所増設による弁済業務保証金分担金の納付（増設から）…上記の3️⃣
・還付された弁済業務保証金に相当する弁済業務保証金の供託…上記の4️⃣
・還付充当金の納付（通知を受けた日から）…上記の3️⃣
 
【1ヶ月以内】
・営業保証金を供託していない宅建業者への措置（催告の日から）
・特別弁済業務保証金分担金の納付（通知を受けた日から）…上記の3️⃣
【3ヶ月以内】
・営業保証金を供託した旨の届出（免許を取得した日から）…上記の1️⃣＋2️⃣
【事前に】
・弁済業務保証金分担金の納付時期（保証協会に加入しようとする日まで）…上記3️⃣

 
これを見ると分かると思うのですが、圧倒的に「2週間以内」が多いですよね。
だから、まず「2週間以内」以外の事項を覚えると楽です。

たとえば、「1週間以内」は保証協会が供託したり、社員の地位を失った宅建業者が営業保証金を供託しないといけないという項目ですよね。これらは日数制限がタイトです。

一方、「3ヶ月以内」の場合は、免許取得してから営業保証金を供託し届出までの期間です。
営業保証金は本店だけで1000万円用意しないといけないので、それなりに調達に時間がかかりますよね。
だから時間的猶予が認められているんだな、とかイメージするといいですね。

ここでのポイントは「2週間以内」の事項を無理に覚えないということです。
デフォルトを「2週間以内」と考えて、それ以外をおさえるほうが覚えやすいと思うんですよね。

 

あとは「公告の要不要」をおさえると大丈夫でしょう

あとよく出るのが「公告が必要なケースと不要なケース」。
供託所や保証協会から保証金を取り戻したときは、債権者に対して公告をする必要がある場合と不要な場合があるのです。

ざっくりと表にしてみましょう。
 

イベント営業保証金弁済業務保証金分担金
1️⃣免許の有効期間満了必要必要
2️⃣支店廃止必要不要
3️⃣免許取消処分必要必要
4️⃣解散、廃業必要必要
5️⃣本店移動不要 
6️⃣保証協会の社員になる不要 

 
これもさきほどと同様の考えで、「不要」な場合だけ覚えるのが鉄則です。
たとえば、本店移動した場合なんかは保管替えするだけなので、営業保証金の金額は変わらないですよね。

つまり、債権者から見ると、影響はまったくないのですよ。
だから公告は不要なのです。

保証協会の社員になっても、債権者からみれば保証される金額は変わりません。だから公告不要。
 

最後に過去問でチェックしましょう。

ざっくりと営業保証金の問題をみてきましたが、最後に過去問でチェックしましょう。
去年の問題です。
 
これは○か×か？
 

保証協会の社員Aは、その一部の事務所を廃止したときは、保証協会が弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に申し出るべき旨の公告をした後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。

（H23年44問）

 
 
 
回答は「×」ですね。
上の表を見てもらうと分かるように、保証協会の社員が支店を廃止しても公告は不要です。

もう一問。
 

宅地建物取引業者は、免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託した旨の届出を行わなかったことにより国土交通大臣又は都道府県知事の催告を受けた場合、当該催告が到達した日から1月以内に届出をしないときは、免許を取り消されることがある。

（H30年43問）

 
 
回答は「○」ですね。
さきほど見たように、3ヶ月と1ヶ月の特別な事項を覚えておけば解ける問題でした。
 
さて、営業保証金の問題は今年もおそらく2問出るでしょう。
ここで点数を落とさないことと、出来れば1分程度で解きたいところですね。

直前期、頑張りましょう！
 

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この記事を書いたのは私です

ケンタ
ケンタ
1級ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士。
【経歴】1977年兵庫県生まれ。一橋大学経済学部卒業後、多種の業界で管理部門をほぼ経験しました！（IT、経理、経営企画、財務、人事、マーケティング）
【得意分野】人生設計やプラン作成、分かりやすく説明したいです。
【趣味】カフェめぐり（日本全国のスタバ旅など）グルメ、ストイックな勉強。

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